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Los Bienes Raíces Siguen Siendo una Inversión Sólida

By March 29, 2018No Comments

Por Kathy Batesel

Roy Kroc, el hombre que convirtió un pequeño puesto de hamburguesas en una empresa multimillonaria conocida mundialmente como McDonald’s, una vez le dijo a un periodista que su negocio no era hamburguesas, sino bienes raíces.  Kroc no inventó el restaurante de hamburguesas que lo hizo rico.  Había obtenido los acuerdos de los fundadores para permitirle vender franquicias.  Kroc solo ganó un pequeño porcentaje de cada franquicia vendida, no lo suficiente como para cubrir los gastos, por lo que ideó una forma de comprar terrenos en los que se colocarían las franquicias y exigiría a los propietarios de las franquicias arrendar la tierra. Entonces, como ahora, los bienes raíces pueden proporcionar rendimientos extremadamente rentables con un riesgo relativamente bajo para los inversionistas novatos y experimentados, si entienden ciertos principios.

Expectativas

Incluso los inversores principiantes pueden beneficiarse de bienes inmuebles.  Después de obtener una ganancia de $ 40,000 en la venta de su casa cuando se trasladó a otro estado, Ken B. hizo un pago inicial de una nueva casa y compró una casa que necesitaba reparaciones por            $ 25,000 en efectivo.  Gastó otros $ 10,000 en arreglarlo, luego lo rentó por $ 450 por mes

Un par de años más tarde, vendió la casa que había comprado para él, esta vez obteniendo un cheque por $ 36,000.  Puso $ 20,000 en una casa más grande para él y compró un dúplex por           $ 127,000, usando $ 14,000.  Sus pagos en el dúplex son de menos de $ 950 por mes, y constantemente recibe $ 1,200 por mes de los inquilinos

Por su inversión de $ 49,000, recibe $ 8,400 de ganancia cada año después de deducir el pago de la hipoteca dúplex.  Para que las acciones o los fondos mutuos proporcionen un rendimiento similar, tendrían que lograr un rendimiento anual del 17%.

De acuerdo, a veces tiene que pagar una parte del pago de la hipoteca mientras la propiedad está vacante, y debe gastar tiempo y dinero para mantener la propiedad, factores que considera que valen la pena para el rendimiento que gana.  Como planea conservar las propiedades por muchos años, espera que cuando venda, sea probable que obtenga una pequeña ganancia del patrimonio que pagaron los inquilinos por los años que tiene.

Comprender la economía de bienes raíces

Durante la burbuja inmobiliaria, muchos inversores compraron casas con la idea de renovarlas y revenderlas o “cambiarlas”.  Hicieron cantidades obscenas de dinero en sus propiedades cambiadas.  Es decir, hasta que estalló la burbuja inmobiliaria.  El mercado de vendedores que permitió a los propietarios controlar precios elevados en sus casas desapareció, aparentemente de la noche a la mañana.  El único “cambio” que tuvo lugar fue el cambio repentino al mercado de compradores.  Los vendedores estuvieron obligados a pagar las hipotecas de las propiedades que consideraban difíciles de vender a medida que caían los precios.

El colapso del mercado de la vivienda no perjudicó a todos los inversionistas, aunque probablemente presentó desafíos para la mayoría de ellos.  Los inversionistas perspicaces que calcularon los riesgos antes de tiempo y tuvieron un sólido plan de contingencia continuaron obteniendo ganancias.

En el mercado de vendedores, muchos inversionistas sencillamente quieren cambiar de propiedad porque es fácil de hacer y altamente rentable.  Los mercados de compradores indican que menos personas pueden obtener préstamos hipotecarios.  Los inversionistas inmobiliarios exitosos capitalizan el convertir sus propiedades en alquileres a la espera de un mercado fortuito.  Pueden ofrecer alquileres tradicionales u opciones de arrendamiento. Las opciones de arrendamiento requieren algunos depósitos adicionales de un comprador al inicio de un arrendamiento y permiten al comprador; comprar la propiedad por un precio predeterminado durante la vigencia del contrato.  Cuando el inquilino no lo compra, el propietario guarda el dinero del depósito adicional.

Aquellos que prefieren no ser propietarios toman ventaja del mercado al ofrecer financiamiento a los posibles compradores que no pueden obtener préstamos.  Ellos ganan interés y capital, no tienen que administrar la propiedad, y si el comprador incumple, pueden hacer una ejecución hipotecaria para recuperar la posesión y ofrecer la casa nuevamente a precio completo, manteniendo el dinero que han ganado.  A menudo, estos contratos tienen una fecha de pago global por la cual los compradores deben pagar el monto total adeudado u obtener un préstamo para hacerlo.  Debido a que algunas escrituras de fideicomiso prohíben este método de venta, todos los inversionistas deben considerar si esto es algo que encontrarían rentable y negociarlo fuera de los términos de su prestamista o encontrar un corredor hipotecario que permita el financiamiento integral.

Sin embargo, reconocer que los bienes inmuebles pueden ser rentables en los mercados de compradores y vendedores no garantizará la rentabilidad

 Evitar apostar  

Un error común y costoso cometido por los inversores inmobiliarios novatos ocurre cuando calculan los rendimientos esperados.  Ellos piensan: “Podré venderlo por $ 30,000 más de lo que pagué”.  En cambio, deberían prestar atención a la sabiduría de los inversionistas que han venido antes: “No ganas dinero cuando vendes una propiedad.  Ganas dinero cuando la compras”

Al planear vender una propiedad, a menos que un inversionista tenga un comprador listo, dispuesto y capaz que ya haya firmado un contrato para comprarla, no debe usar las ganancias calculadas como el factor más importante para determinar si compra o no.  La pregunta más importante es “¿Puedo perder dinero?”

El costo de las reparaciones imprevistas, la estimación de errores y los costos de mantenimiento pueden comerse rápidamente las ganancias potenciales.   Los inversionistas principiantes solo deben comprar propiedades que crean que son 100% inmunes a la pérdida.  Esto significa que deben adquirirla por debajo del valor de mercado, y que el costo de las reparaciones más el precio de compra seguirá siendo inferior al valor de mercado. Para determinar el valor de mercado, pueden obtener datos de ventas recientes en propiedades comparables de su agente de bienes raíces.  Finalmente, si anticipan alquilarla, su investigación debería proporcionar suficientes datos para mostrar que recibirán lo suficiente para cubrir la hipoteca, el mantenimiento, los impuestos, el seguro y la administración de la propiedad, además de proporcionar un monto adicional para cubrir los períodos de vacancia y anuncios para nuevos inquilinos.

Aprender de los sabios

Muchos inversores inmobiliarios exitosos construyen una buena relación con uno o varios Agentes de bienes raíces.  Eligen a los agentes inmobiliarios que son los inversionistas mismos.  Un agente de bienes raíces que entiende completamente la inversión en bienes raíces reconoce grandes oportunidades y no pierde el tiempo con las propiedades regulares. Pueden ubicar inquilinos, abordar obstáculos, proporcionar retroalimentación sólida sobre la viabilidad y ayudarlos a negociar bien las propiedades que están interesados en comprar.

Los grupos especializados se enfocan en generar riqueza a través de la inversión inmobiliaria, y el inversionista novato puede aprender mucho al asistir a sus reuniones.  Sin embargo, estos grupos también pueden ser un terreno fértil para estafadores que prometen ayudar con la adquisición y rehabilitación de propiedades.  Greg S., nunca antes había comprado una propiedad, pero estaba interesado en adquirir bienes inmuebles para lucrarse.  Un hombre del grupo al que asistió era dueño de una compañía de inversiones y se ofreció a ayudar a Greg a adquirir su primera propiedad.  Greg pagó en efectivo por la propiedad, que estaba siendo reparada por la compañía del hombre cuando Greg eligió comprar otra casa, también por dinero en efectivo, otra vez usando la compañía del hombre para pedir ayuda.

Greg no había firmado ningún contrato y se le había asegurado que la empresa se encargaba de todo el papeleo.

Meses después, Greg descubrió que en realidad no era el propietario de la segunda propiedad. ¡El hombre había puesto su propio nombre en el contrato como comprador! Finalmente, contactó a un agente inmobiliario diligente cuyo conocimiento de las leyes inmobiliarias estatales lo ayudó a obtener la escritura que había pagado, pero la “compañía” engañosa nunca finalizó las reparaciones prometidas, y la pequeña cantidad de trabajo de mala calidad que habían completado tuvo que ser rehecha.

A pesar de que tiene poca liquidez, el sector inmobiliario es un excelente vehículo de inversión para aquellos que prefieren administrar su riesgo, tener una participación directa en el crecimiento de su patrimonio neto y desean obtener altos retornos consistentes de su dinero; si los inversionistas siguen estas pautas.

 

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